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Immobilien übertragen § Grundsätzliches, Möglichkeiten & mehr

Immobilien sind für viele der wertvollste zu verteilende Besitz in Erbgängen- gleichzeitig aber auch Auslöser für zahlreiche Erbstreitigkeiten. Daher lohnt es sich frühestmöglich über die Aufteilung der Immobilie Gedanken zu machen und gegebenenfalls mit den zukünftigen Erben zu sprechen. Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie man das Eigenheim oder die Wohnung vererben kann, wobei dabei die Ausgleichungspflicht der Erben nicht außer Acht gelassen werden darf. Erfahren Sie diesbezüglich alles über die Schenkung, den Erbvorbezug sowie über das Wohnrecht und die Nutznießung.

Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzliches zum Immobilien übertragen

Wenn Eltern zu Lebzeiten ihrem Kind das Haus oder die Wohnung überlassen, gilt dies grundsätzlich als Erbvorbezug. Oft erhalten die Nachkommen das Elternhaus als gemischte Schenkung und zahlen einen Kaufpreis unter dem eigentlichen Marktwert. 

Nach Art. 626 ZGB bedeutet das in beiden Fällen, dass sich der Begünstigte den Wert der Immobilie bei der Erbteilung an seinen Erbteil anrechnen lassen und gegenüber seinen Geschwistern ausgleichen muss.

Bedeutung der Übertragung für die Nachlassplanung

Immobilienwerte stellen in Nachlässen zumeist die wesentlichsten Vermögenswerte dar. Dementsprechend ist bei lebzeitigen Übertragungen in Testamenten oder Erbverträgen mit Umsicht vorzugehen, da das Gesetz prinzipiell von der Gleichbehandlung der Nachkommen des Erblassers ausgeht. Wird einer der Erbengemeinschaft besonders begünstigt, müssen die restlichen Personen mit gleichwertigen Vermögensgegenständen bedacht werden. Dies ist in der Nachlassplanung rechtzeitig zu organisieren, um Streitigkeiten und Anfechtungen unter den Nachkommen zuvorzukommen und das begünstigte Kind vor unerwartet hohen Ausgleichungspflichten zu bewahren.

Voraussetzungen für den Immobilienübertrag

Die Übertragung einer Immobilie vom künftigen Erblasser auf potenzielle Erben geht zumeist der Gedanke voraus, die Nachkommen zu unterstützen und auch finanziell zu entlasten. Grundsätzlich spricht rein rechtlich absolut nichts gegen diesen Wunsch. Denn grundsätzlich gilt, dass Grund- und / oder Immobilieneigentümer frei über ihren Besitz verfügen können. Die grundsätzliche Voraussetzung für den Immobilienübertrag und somit die vertragliche Übergabe der Immobilie an ein Kind lässt sich somit recht einfach auf die folgenden Punkte zusammenfassen:

  • Geschäftsfähigkeit der Vertragspartner
  • freie Willenserklärung aller Vertragsparteien
  • Einhaltung der Formvorschriften (abhängig von Vertragsart)

Trotzdem sollten weitere rechtliche Folgen der Übertragung durchaus als grundlegende Aspekte Beachtung finden. Da wären zum Beispiel Pflichtteilsansprüche von nicht betroffenen Kindern. Wenn Sie ihr Haus zum Beispiel an ein Kind übertragen, zwei Kinder hierbei jedoch leer ausgehen, führt dies nicht nur zur einer Ausgleichspflicht im Erbgang, sondern kann auch erbliches Streitpotenzial bereit halten. Doch auch die eigene monetäre Situation vor allem im Alter und ein möglicher Pflegebedarf sollten nicht außer Acht gelassen werden.

Oftmals wird der Immobilienübertrag daher mit dem Rückbehalt eines Wohnrechts oder einer Nutznießung zugunsten des Erblassers verbunden. Das bedeutet, dass der Erbe im Rahmen der lebzeitigen Zuwendung nicht uneingeschränkter Eigentümer ist, der Erblasser jedoch weiterhin Ansprüche bezüglich des Wohnrechts oder einer Nutznießung beibehält. Darüber hinaus kann die Zuwendung auch mit einem Erbverzicht einhergehen, so kann bei ausreichendem Vermögen der Eltern, eine Gleichbehandlung aller künftigen Erben gewährleistet werden.

Dürfen Eltern über eine Schenkung oder einem Erbvorbezug frei entscheiden?

Diese Frage ist recht einfach zu beantworten: Ja, Eltern dürfen zu Lebzeiten über ihr Vermögen vollkommen frei verfügen und machen, was sie wollen. Wenn Sie Immobilien an Kinder übertragen möchten und ein anderes Kind dagegen ist oder nichts erhält, kann es zu Lebzeiten der Eltern nicht dagegen vorgehen. Kinder können eine Schenkung oder einen Erbvorbezug weder einfordern noch verlangen, dass alle Kinder gleichbehandelt werden und für die Hausübergabe an ein Kind einen Ausgleich erhalten. Eine Ausgleichspflicht unter den Geschwistern besteht nur im Erbfall – und auch dann nur, wenn die Eltern es nicht anders verfügt haben.

Ausgleich auf den Mehrwert

Eltern haben beim Immobilien übertragen an Kinder die Möglichkeit, in einem Vertrag schriftlich festzuhalten, dass im Erbfall kein Ausgleich auf den Mehrwert bezahlt werden muss. Ein solcher Vertrag ist allerdings nur mit notarieller Beurkundung rechtskräftig.

Möglichkeiten der Immobilienübertragung

Bei der Immobilienübertragung hat jedes Kind Anspruch auf dieselben Besitzrechte. In Anbetracht der Zielsetzung einer Nachlassplanung, ist die Form der Übertragung unter anderem von der Art der Immobilie abhängig. Bei Liegenschaften, in denen die Erben zukünftig mit ihren Familien wohnen sollen, sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Lösungswege abzuwägen. Möglichkeiten für die Immobilienübertragung dabei sind:

  • Schenkung zu Lebzeiten
  • Schenkung mit Wohnrecht oder Nutznießung
  • Erbvorbezug
  • Gemischte Schenkung
  • Verkauf der Immobilie
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Schenkung zu Lebzeiten

Im Gegensatz zu einem Testament, können die Erblasser den Erben mittels Schenkung eine Immobilie bereits zu Lebzeiten überlassen. Diese vorweggenommene Erbschaft ist dazu gedacht, einen oder mehrere Erben vorübergehend zu begünstigen. Wichtig dabei ist, die Regel der Ausgleichspflicht zu beachten. Übersteigt die Schenkung also den Wert des Erbanteils gegenüber den verbleibenden Erben, muss dieser von der begünstigten Person ausgeglichen werden. Sind durch eine unentgeltliche Zuwendung die gesetzlichen Pflichtteile der Miterben verletzt worden, können diese die Benachteiligung gerichtlich durch eine Herabsetzung und Wiederherstellung einfordern.

Erbvorbezug

Der Erbvorbezug ist nach dem Erbrecht in der Schweiz eine besondere Form der Schenkung. Hierbei handelt es sich um eine unentgeltliche Zuwendung unter Erblassern und ihren Erben zu Lebzeiten. Gemäß Art. 262 ZGB sind die gesetzlichen Erben jedoch gegenseitig verpflichtet, alles was ihnen der Erblasser auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat zur Ausgleichung zu bringen. Dies kommt besonders bei der Erbteilung zum Tragen und dient der Gleichberechtigung aller Erben. Hat ein Erblasser einen Erben zu Lebzeiten mehr unentgeltliche Zuwendungen zukommen lassen, so können diese mit einer Ausgleichungsklage dem Nachlass zugerechnet werden. 

Schenkung & Gemischte Schenkung

In der Praxis gibt es oftmals gemischte Schenkungen, wobei der Kaufpreis für den Begünstigten unter dem Marktwert liegt. In diesem Fall besteht bei der anschließenden Erbteilung wiederum eine Ausgleichspflicht, die sowohl die damalige Differenz zum Marktwert als auch die Wertsteigerung der Liegenschaft ausgleichen muss.

Alternative: Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung?

Wenn Eltern ein Haus an Kindern übertragen möchten, so heißt dies nicht, dass die Eltern aus dem Haus ausziehen wollen. Sie haben die Möglichkeit, sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht vorzubehalten. Das Wohnrecht berechtigt die Eltern, lebenslang in der Immobilie wohnen zu bleiben. Das Nutzniessungsrecht berechtigt die Eltern, In der Immobilie wohnen zu bleiben und eventuelle Mieteinnahmen zu behalten. Im Gegenzug dafür haben sie die Unterhaltskosten und die Nebenkosten sowie die Versicherungen für das Haus zu tragen, obwohl die Kinder das Haus von den Eltern übernehmen.

Wie kann ein Anwalt für Erbrecht helfen?

Eine Immobilie ist ein Vermögenswert von bedeutendem Wert. Meist geht der Wert von Häusern, Wohnung oder Liegenschaften in die Hunderttausende. In manchen Fällen kann es Sinn machen, eine Immobilie an die Kinder zu übertragen. Sollten Sie dies in Betracht ziehen, ist es ratsam einen Anwalt für Erbrecht bzw. Zivilrecht aufzusuchen. Dieser berät Sie bezüglich Ihrer Möglichkeiten Ihre Immobilie an Kinder zu übertragen. Ihr Anwalt für Erbrecht ermittelt die richtige Art der Übertragung und begleitet Sie durch den gesamten Prozess.

Sollte die Immobilie verschenkt werden, sollte ein rechtsverbindlicher Schenkungsvertrag aufgesetzt werden. Auch der Erbvorbezug sollte schriftlich abgesichert werden. Achtung: besonders der Erbvorbezug sorgt im Erbfall nicht selten für Streitigkeiten zwischen den Erben, wenn die Rahmenbedingungen nicht eindeutig geklärt sind. Der Anwalt für Erbrecht Ihrer Wahl steht Ihnen ausserdem bei allen Fragen bezüglich Immobilie übertragen zur Verfügung. Sollten Sie einen Anwalt für Erbrecht benötigen, sollten Sie unsere Anwaltssuchfunktion nutzen. Dort finden Sie schnell und einfach einen Anwalt in Ihrer Nähe und können sofort kostenlos ein Beratungsgespräch vereinbaren.

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FAQ: Immobilien übertragen auf Kinder

Mit einer Überschreibung der Immobilie, vermindert sich zumeist die Erbschaftssteuer für den Begünstigten oder die Einkommens- und Vermögenssteuern werden dadurch gesenkt. Mit einer Schenkung ist oftmals eine Gegenleistung in Form von Übernahme einer Hypothek oder dem Schenker allenfalls ein lebenslanges Wohn- oder Nutznießungsrecht einzuräumen.
Die Kosten für die Übertragung eines Hauses variiert stark und ist abhängig von der Immobilie und mögliche offene Hypotheken, die der Begünstigte übernimmt.
Das kommt ganz auf Ihre individuelle Lebenssituation an. Natürlich kann es Sinn machen, das Haus an die Kinder zu übertragen. Ob dies zu Lebzeiten oder erst nach dem Tod geschehen soll, können Sie ebenfalls frei entscheiden. Sollten Sie das Haus noch zu Lebzeiten überschreiben wollen, können Sie sich ein Nutzrecht einräumen lassen. So können Sie den Rest Ihres Lebens mietfrei in Ihrem Haus wohnen, wobei das Kind Eigentümer ist. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten Immobilien an die Kinder zu übertragen. Es ist ratsam sich im Voraus über die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Übertragungsarten zu informieren. Dazu sollten Sie einen Anwalt für Erbrecht aufsuchen.
Ein Beitrag unserer Online-Redaktion
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